Анализ рынка нежилой недвижимости

Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2018 год

Анализ рынка нежилой недвижимости

В 2015 году рынок коммерческой недвижимости находился под сильным давлением низких цен на нефть, девальвации рубля, высокой инфляции и международных санкций, которые ограничили доступ к дешевому капиталу.

В результате деловая активность существенно снизилась, падение ВВП достигло 3,5%, потребительский спрос снизился на 8,5%, а это привело к оттоку арендаторов, что на фоне высокого предложения вызвало уменьшение арендных ставок и рост вакансии.

В 2018 году эксперты не предрекают больших потрясений на рынке коммерческой недвижимости, так же, как и существенных улучшений.

 Оптимальным вариантом может быть только стабильность с нулевой динамикой основных индикаторов, а возврат к «докризисным» показателям в ближайшие годы однозначно невозможен.

В статье мы проведем анализ показателей на 2018 год и рассмотрим факторы, которые оказывают влияние на формирование спроса и предложения.

Из чего выбрать

Обычно, данный сегмент рынка первым реагирует на изменения в экономике, кроме этого стоит учитывать, что в больших городах он более чувствителен, чем в провинции. Ниже мы сделаем обзор в разных предложений и рассмотрим влияние кризиса на каждый из них.

Складские помещения

В 2015 году сформировался максимальный за всю историю складской ниши спрос в объеме 1,3 миллиона квадратных метров, при этом доля иностранного капитала в аренде сохранилась на уровне 30%, что типично для московского региона.

Объем крупных сделок составил 50% спроса – это контракты на площади свыше 30 000 квадратов, интересно, что в 56% сделок ритейлеры выступали конечными пользователями.

Крупные игроки пользуются ситуацией, адекватно оценивая эффективность долгосрочных инвестиций, поэтому именно сейчас покупают ликвидную недвижимость по хорошим ценам для дальнейшего развития бизнеса. Объем вакансии в секторе достигает 1 000 000 квадратных метров, а цены снизились до 4500-4200 рублей за квадрат.

Таким образом, тренды 2015-го (увеличение предложения и снижение цен) станут реальностью и в 2016 году, а в текущих условиях смогут работать только самые эффективные девелоперы, которые будут строить под конкретного клиента.

Но даже при замедлении нового строительства до 700 000 квадратных метров объем предложения снизится максимум на 8%-9%, а это будет удерживать цены на текущем уровне.

Ожидается, что объем сделок не превысит  1 000 000 квадратов и только половина из них будет связана с ростом и развитием компаний, остальные  — это новые контракты по занятым площадям.

Торговые помещения

По итогам 15 года прирост торговых площадей в России составил 1,6 миллионов квадратных метров, из них на регионы приходится 1,05 миллиона (67% от общего объема). В 2016 году ввод торговых центров уменьшится на 15% главным образом за счет снижения предложения в Москве и городах с населением 500 000-1 000 000 человек.

При этом доля свободных площадей сильно отличается в зависимости от города, качества и местоположения объекта. Обычно в каждом городе есть проекты с удачной локацией, заполненные арендаторами практически полностью.

Однако в среднем в городах миллионниках объем предложения увеличился до 7%-8% (в середине 2014 года он составлял 5%-6%).

Объем ввода торговых площадей в Москве в 2015 году составил 440 000 квадратов, что на 40% меньше, чем в 2014 году, когда был введен рекордный объем новых площадей в торговых центрах. Данный показатель остается слишком высоким для текущего уровня спроса.

В 2016 году предложение останется на уровне 390 000 кв. метров, при этом объем поглощения снизится на 42%-47% по сравнению с 2014 годом.

Большинство торговых центров открылись в 2015 году с большим уровнем свободных площадей  (50%-80%), а эксперты считают, что сроки их заполнения вырастут до 2-3 лет.

Прайм ставка аренды данного вида коммерческой недвижимости в 15 году составила 1650 долларов США за квадратный метр, снизившись на 20% по сравнению с 14-м, и в 2016 году данный тренд сохранится.

Стоимость аренды все чаще фиксируется в рублях, а собственники готовы делать скидки на первый год с постепенным увеличением оплаты в последующие периоды. Часто начала использоваться и оплата в форме процента от товарооборота.

Новые схемы позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, приемлемый для всех сторон.

Офисы

По мнению специалистов, офисный сегмент рынка пострадал от кризиса больше всего.

Объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2015 году составил 627 000 квадратов – это на 55% меньше, чем в 2014 году, а в 2018 году ввод офисов класса А и В сохранится на уровне 2016-17 годов и составит 650 000 квадратных метров за счет объектов, которые должны были достроиться еще в 2015-м.

В прошлом году зафиксирован исторический максимум свободных площадей за всю историю рынка – в среднем он в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2009 года. Несмотря на снижение темпов нового строительства, его объемы превышают уровень спроса, а на рынке сформировался избыток предложения.

На данный момент свободно около 3,2 миллиона квадратных метров офисов, а это значит, что каждый шестой метр остается свободным. Поэтому в 2016 году сделки по пересмотру коммерческих условий буду преобладать: ожидается дальнейшее снижение долларовых ставок аренды и фиксация стоимости в рублях.

В 2018 году аналитики прогнозируют, что рынок продолжит падение, однако темпы будут замедляться. В долгосрочной перспективе цены на аренду стабилизируются, а конкуренция между собственниками обострится.

Владельцы объектов будут использовать различные методы усиления конкурентоспособности для привлечения внимания арендаторов, например, гибкие ставки, предоставление дополнительных услуг, улучшение качества обслуживания.

Условия на рынке будут устанавливать арендаторы, а арендодателям придется идти на уступки.

Чего ожидать

· Инвестиционная активность снижается – это объясняется проблемами в экономике страны и сложной внешнеполитической ситуацией.

· Снижение деловой активности приводит к падению спроса во всех сегментах рынка, в результате стоимость аренды и продажи объектов демонстрирует отрицательную динамику. Аналитики отмечают, что самые позитивные прогнозы предусматривают нулевое движение цен, во всех остальных случаях на рынке отмечает падение цен.

· В 2016 году завершился процесс перехода на рублевую систему расчета. Еще в 2015 году большинство сделок начали проводить в рублях, а в этом году уйдет в небытие привычка указывать номинальные долларовые ставки и писать стоимость объектов в долларах США.

· Еще одна тенденция наступившего года – это перепрофилирование объектов, которое относится в первую очередь к офисной недвижимости, ведь в данном сегменте наблюдается самый большой профицит. Скорее всего, офисные комплексы будут частично перестроены в апартаменты, а перспективные строительные проекты могут замениться жилыми.

· Самыми актуальными объектами во время кризиса становятся магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным расположением, недорогие рестораны и  фудкорты. В офисном сегменте перспективы есть у центров класса В+ с адекватной ценовой политикой.

Читайте также  Согласование перепланировки нежилого здания памятника архитектуры

Что касается складов, то пустовать не будут комплексы built-to-suit и складские помещения с экономной «нарезкой». Еще в 2014 году владельцы крупных складских объектов начали их переформатировать, чтобы не остаться без арендаторов, а в 2016 году эта тенденция усилится.

Инвестиции

В 2015-м инвестиции в коммерческую недвижимость упали до 3 миллиардов рублей – это самый низкий показатель с 2006 года. Основная доля инвестиций пришлась на офисную площадь (47%), на торговую — 29%, а на складскую – 15%. Иностранные инвестиции уменьшились на 40%, до 800 миллионов долларов США и составили 22% от общего объема.

Специалисты считают, что в 2018 году объем сделок останется на уровне 2016-17 годов, а дальнейшее поведение рынка будет зависеть от состояния экономики и геополитической ситуации.

Низкие темпы развития позволяют инвесторам именно сейчас приобретать ликвидную недвижимость на перспективу, а интерес со стороны азиатских инвесторов проявленный еще в 2016 году может перерасти в заключенные сделки.

Источник: http://www.investmentrussia.ru/investitzii-v-nedvijimost/kommercheskaja-nedvizhimost/analiz-rinka.html

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в Москве и СПб

Анализ рынка нежилой недвижимости

Компания предоставляет услуги по экспертной оценке коммерческой недвижимости для определения рыночной стоимости объектов, входящих в состав нежилого фонда и приносящих собственникам доход. Процедура позволяет определить реальную цену офисных зданий и помещений, торговых площадей, хозяйственных и производственно-складских построек.

Оценка коммерческой недвижимости Стоимость Сроки, р.д.
Для вступления в наследство/для о.опеки от 5 000 1-3
Для купли-продажи/внесения в уставный капитал/ списания с баланса/досудебной оценки и т.д от 14 000 1-3
Для федеральной налоговой службы/департамента и т.д . от 18 000 1-3
Оценка в рамках суда от 20 000 5-10
Выезд на осмотр от 1 000
Дополнительный экземпляр 500
Доставка от 500

+7 (495) 320-03-90

Москва

+7 (812) 605-93-90

Санкт-Петербург

Целесообразность проведения оценки коммерческой недвижимости

Оценка рыночной стоимости различной коммерческой недвижимости осуществляется в добровольном или обязательном порядке.

Её владельцы обращаются к оценщикам перед заключением сделок по отчуждению, при составлении бизнес-плана или реорганизации объекта, переуступке прав аренды и расчета арендной ставки.

Определение рыночной стоимости приносящей прибыль недвижимости на основании норм Закона №135-ФЗ обязательно для ряда случаев:

  • Страхования недвижимости;
  • Постановки или снятия объекта с баланса;
  • Ликвидации фирмы по процедуре банкротства;
  • Внесения взноса в уставной капитал;
  • Оспаривания кадастровой стоимости;
  • Внесения недвижимости под залог при оформлении кредита в банке;
  • При имущественных спорах в суде.

Исполнитель и заказчик оценочных работ проводят переговоры, в ходе которых обсуждается цель и сроки выполнения заказа, определяются проблемные места проекта. 

Отзывы

Перед началом работы с собственником имущества заключается договор в простой письменной форме. Специалистам «Единой Оценочной Компании» для всестороннего изучения объекта могут потребоваться следующие документы.

  1. Правоустанавливающие свидетельства на земельный надел и строения на нем.
  2. Техплан здания, выписки из БТИ, поэтажный план или кадастровый паспорт.
  3. Данные об аренде – договора, арендные ставки и сроки действия соглашений.
  4. Кадастровый паспорт и ситуационный план надела, на основании которого к строению подведены коммуникации.
  5. Информация о наличии обременения. 
  6. Выписка о балансовой стоимости на момент оценки, информация о расходах на страхование, оплату коммунальных платежей, другие бухгалтерские справки.

Однако опыт работы в области независимой оценки рыночной, инвестиционной и иной стоимости коммерческой недвижимости говорит о том, что на практике данный перечень документов выглядит короче.

При проведении анализа и определении цены объекта учитываются его функциональное назначение, месторасположение, в том числе транспортная доступность, соотношение полезной и общей площадей, наличие коммуникаций и инженерных сетей.

Наши конкурентные преимущества:

  • правовыегарантиикачества
  • система страхованиярисков
  • документы признаются всеми органамивласти

Лицензии

Алгоритм сотрудничества:

  • встреча эксперта изаказчика

Специалисты компании применяют в своей деятельности один из трех оценочных подходов – сравнительный (анализ схожих объектов), затратный (оценка расходов на возведение аналогичного строения) или доходный. 

В составленном отчете имеется анализ рынка, указываются стандарты, цели и задачи работы, приводятся аргументы для обоснования установленной стоимости недвижимости коммерческого типа.

Кроме основной части, в документе имеются приложения – фотографии, заверенные заказчиком копии свидетельств и выписок. Форма составления отчета прописана в Законе “Об оценочной деятельности”, специалисты при написании также руководствуются федеральными стандартами и рекомендациями СРО независимых оценщиков. 

+7 (495) 320-03-90

Москва

+7 (812) 605-93-90

Санкт-Петербург

Мы всегда стремимся предложить оптимальное решение
для любой поставленной задачи.
Оценку проводят специалисты, за плечами которых большой багаж практического опыта и множество оценочных проектов различной сложности, обладающие необходимой квалификацией для оказания качественных и своевременных услуг.

Источник: https://EOK-ocenka.com/kommercheskoj-nedvizhimosti/

Анализ рынка коммерческой недвижимости в 2018 году | Подробный прогноз и перспективы

Анализ рынка нежилой недвижимости
Федоров Андрей Эксперт готового бизнеса

26.07.2018 3 минуты чтения

особенность этой отрасли российской экономики — чувствительность к кризисным явлениям. Анализ рынка коммерческой недвижимости по данным 2015 года показывал устойчивое снижение показателей.

Катализаторами снижения деловой активности сегмента по старой традиции выступили санкции, поведение котировок нефти и девальвация национальной валюты.

Итогом давления на рынок стал отток потребления со стороны арендаторов более чем на 8 процентов.

Структура отечественного рынка недвижимости

Для проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на 2018 год и выявления степени его чувствительности к внешним факторам следует обратить внимание на структуру отрасли.

Объекты, которые используются собственниками для сдачи в аренду, отличаются по функциональному назначению, региональным признакам, стоимости.

Стоит отметить, что влияние на отрасль оказывает и сезонность.

Как распределились коммерческие объекты по нишам:

  • Помещения под размещение складов
  • Торговые территории
  • Офисные помещения
  • Производственные территории.

Структура отрасли в долях.

При анализе рынка коммерческой недвижимости 2018 принято указывать продажи в метрах. Из графика видно, что в отрасли превалирует спрос на складские помещения.

Это соответствует действительности, поскольку именно производства часто испытывают ненужную финансовую нагрузку на бизнес.

Вместо загрузки своего склада свежими партиями под отправку, они нередко вынуждены размещать более ранние тиражи до момента отгрузки.

Складские площади

При поддержке свыше 30 процентов иностранного капитала столичный рынок складской недвижимости достиг свыше 1.3 миллиона площадей. Более половины сделок в сегменте относятся к крупным, — это контракты на размещение производственных запасов на 30 тысячах квадратных метрах.

Фактическое состояние рынка коммерческой недвижимости в России 2018 оценивается как перспективное. Ежегодно отрасль насыщается потенциалом инвесторов, ориентированных на долгосрочную стратегию вложений. Актуальные цены в сегменте складских площадей сегодня установились на 4500 рублей за метр квадратный аренды.

В регионах расценки более скромные, составляют 3800 рублей.

Сегмент в цифрах:

Помещения под торговые предприятия

За последние три года общий прирост арендуемых площадей в сегменте составил свыше 2 миллионов квадратных метров.

Увеличение, главным образом, произошло благодаря высоким темпам строительства и модернизация под целевое назначение неиспользуемых ранее объектов.

Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.

По итогам 2017 года и 1 квартал 2018 года в сегменте происходит реструктуризация. Количество новых торговых центров снижается ввиду высоких требований безопасности промышленной эксплуатации.

Вместе с этим исследование рынка коммерческой недвижимости показывает повышение спроса на небольшие площади.

Читайте также  Договор мены нежилых помещений между физическими лицами

Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.

Средний чек договоров аренды в сегменте составляет порядка 1600 рублей за метр квадратный. Стоимость скорректирована с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов и перевода некоторых участников сегмента в другие категории (под складские объекты).

Дополнительным фактором ценообразования является предоставление скидок в целях продвижения площадей в своей нише рынка. Нередко предложения действующих собственников включают освобождение от арендной платы в перспективе ближайшего года.

Аналогичная ситуация наблюдается в составе предложений, поступающих от владельцев торговых центров.

Сегмент в цифрах:

Согласно прогнозу рынка коммерческой недвижимости, до 2020 в предложении торговых площадей на рынке сохранится тренд к оптимизации ценообразования.

Собственники все чаще идут на диалог с заинтересованными бизнесменами, вводят новые схемы расчета арендной платы.

В числе последних предложений на рынке – введение переменной, зависящей от оборота компании арендатора.

Офисные площади

Немалую долю рынка коммерческой недвижимости на 2018 занимают площади под размещение трудовых ресурсов.

Не каждая компания может сегодня позволить себе приобрести собственные здания.

К тому же дополнительная нагрузка в виде платы за содержание объекта и необходимости уплаты налогов неизбежно приводит корпоративы к владельцам помещений, обустроенных под офисы.

Стоит отметить, что отрасль характеризуется адаптивностью квадратных метров под целевое назначение. Выбор для эксплуатации не подходящих для этого площадей по оптимальным расценкам повышает финансовые риски. Это не только временное приостановление деятельности и штрафы, но и полное прекращение договорных отношений по инициативе собственника.

Несмотря на не самое лучшее состояние рынка коммерческой недвижимости, сегмент сегодня можно считать оправившимся от кризиса.

Если на рубеже 2014-2018 годов объем ввода новых площадей сократился вдвое, то уже в 2018 году ранее брошенные объекты активно достраиваются и вводятся в действие.

В ближайшей перспективе планируется включение в объем предложений не менее 650 тысяч квадратных метров ежегодно.

Вместе с тем анализ рынка коммерческой недвижимости на 2017 год показал рекордное количество пустующих метров, предназначенных под офисы.

Бизнес все чаще размещает персонал ближе к производству или перебирается в бизнес-центры, работающие при государственной поддержке.

Итог неутешительный – каждый шестой метр квадратный фактически пустует, повышая показатели недополученной прибыли. Средний чек в нише на сегодня составляет порядка 2500 рублей за метр площади.

Сегмент в цифрах:

Подводя итоги анализа рынка аренды коммерческой недвижимости 2018 необходимо отметить общий спад отрасли.

Основными факторами, довлеющими над нишей, являются экономический кризис и низкий уровень освоения неиспользуемых площадей.

Как только бизнес ощутит нехватку в заброшенных территориях, он непременно начнет возвращаться к льготным условиям целевых объектов.

Источник: https://AlteraInvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-2018/

«Атлант Оценка» | Анализ рынка офисной недвижимости в Москве — 2015

Анализ рынка нежилой недвижимости

«Прошедший 2015 г. стал одним из самых непростых на рынке коммерческой недвижимости и офисной в частности, приблизившись, а по некоторым показателям даже опустившись ниже исторически минимальных значений.

Большинство собственников адаптировались к снижающемуся рынку и предложили выгодные условия, а компании-арендаторы, несмотря на сложности и неопределенность, использовали ситуацию на рынке, чтобы оптимизировать расходы.

В результате был закрыт ряд крупных сделок, благодаря чему доля свободных площадей несколько сократилась. Очевидно, что 2016 г.

станет еще одной проверкой на прочность как для арендаторов, так и для арендодателей, а его результаты во многом будут зависеть от способности сторон идти на уступки».

Константин Лосюков

Директор департамента

офисной недвижимости, Knight Frank

В данной статье собраны исследования двух крупнейших консалтинговых компаний Knight Frank и Colliers International Group Inc.

При сопоставлении различных взглядов очевидны различия в видении ситуации.

Именно эти различия позволяют взглянуть на ситуацию с разных сторон и составить наиболее полное и точное представление о рынке офисной недвижимости Москвы.

Начиная с 2013 г. снижение объемов поглощения на фоне увеличивающихся объемов свободных площадей усиливало конкуренцию за арендаторов, что приводило к снижению запрашиваемых ставок аренды. Достигнув десятилетнего минимума в 2014 г.

, средние запрашиваемые ставки аренды продемонстрировали дальнейшее снижение: в офисах класса А – на 20% в долларовом эквиваленте и на 17% в рублевом, опустившись до исторически минимальных значений в 2015 г. В классе В снижение составило 9% и 12% соответственно.

В 2015 г. продолжил формироваться рублевый рынок ставок аренды. К концу года все большее количество собственников стало выражать готовность заключать долгосрочные рублевые договоры в отличие от ситуации I полугодия 2015 г.

, когда условие фиксации курса или валютный коридор были доступны на срок аренды 1–2 года.

Предложение

По итогам 2015 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,4 млн м2, из которых 24% соответствует офисам класса А и 76% – класса В. К вводу в эксплуатацию в 2015 г.

было заявлено порядка 1 млн м2 офисных площадей, однако в связи с уменьшением объемов спроса сроки ввода в эксплуатацию строящихся объектов были пересмотрены и фактический объем введенных в эксплуатацию офисных площадей снизился почти наполовину и составил 721 тыс. м2 .

В условиях децентрализации строящихся офисов классов А и В, вызванной ограничениями на строительство объектов коммерческой недвижимости в центре города, в пределах садового кольца в эксплуатацию вводятся единичные объекты, разрешение на строительство которых было получено до 2011 г.

доля вакантных площадей в офисах класса А составила 24,4%, что на 5,2 п. п. ниже, чем в прошлом году. Понижение объясняется закрытием ряда крупных сделок, а также сделками, находящимися в стадии согласования. в офисах класса B доля вакантных площадей в сравнении с предыдущим годом увеличилась на 1,2 п. п., а в течение 2015 г.

показатель демонстрировал колебания в пределах одного п. п. и по итогам года составил 16,5%. По итогам IV квартала 2015 г. во введенных в эксплуатацию качественных офисных зданиях Москвы вакантными остаются 3 млн м2 , из которых более 60% – в объектах, строительство которых было завершено в 2013–2014 гг.

Спрос

В течение 2015 г. на рынке офисной недвижимости наблюдалась отрицательная динамика показателей спроса. Общий объем арендованных и купленных площадей в IV квартале 2015 г. составил 200 тыс. м. — минимальный квартальный показатель за весь год. Годовой объем сделок оценивается в 960 тыс. м., что на 12% ниже, чем в 2014 г.

Избыточное предложение офисов на фоне падения макроэкономических показателей побудило многих собственников пересматривать арендные условия и ставки, что частично реанимировало спрос на новые помещения. Вместе с тем активность арендаторов в течение 2015 г. в основном предопределялась пересмотром текущих договоров аренды.

Доля сделок продления и переподписания в совокупном объеме заключенных транзакций за год увеличилась вдвое — с 14% до 33%. В краткосрочной перспективе доля сделок такого типа будет снижаться, так как большинство арендаторов уже пересмотрели свои условия аренды минимум на 2-3 года.

В последнем квартале было закрыто несколько новых крупных арендных сделок: компания «Связной» арендовала 11,5 тыс. м. в «Симонов Плаза», АИЖК — 5,4 тыс. м. в бизнес-центре «Воздвиженка Центр», кроме этого были заключены две пятитысячные сделки по аренде офисов в зоне ММДЦ «Москва-Сити».

Читайте также  Как открыть общежитие в нежилом помещении?

Это позволило среднему размеру арендуемого блока сохраниться на прошлогоднем уровне — 1 730 м.. Существенно сократились количество и доля сделок по приобретению офисов в собственность: с 24% в 2014 г. до 8% в 2015 г. Средняя площадь приобретаемого помещения составила по итогам 2015 г. 678 м. (в 2014 г. — 761 м.).

Наибольший объем арендованных и купленных площадей в 2015 г., как и годом ранее, сконцентрирован в ЦДР, где заключено свыше 25% сделок от общего годового объема.

Наличие качественных офисных площадей в этом районе в сочетании с привлекательными коммерческими условиями может возобновить интерес компаний к офисам в ЦДР и способствовать обратной миграции арендаторов к центру города. Следующие по востребованности офисные помещения расположены в бизнес-центрах на западе столицы (13%) и на юго-западе (8%).

Некоторые изменения коснулись внутренней структуры спроса: доля компаний сферы добычи и распределения ресурсов, которые традиционно входили в тройку лидеров по объему транзакций, снизилась за 2015 г. с 23% до 5%.

Самый большой объем спроса на аренду офисных помещений был предъявлен компаниями секторов «Обрабатывающая промышленность» и «Профессиональные услуги»: на них пришлось 24% и 16% всех реализованных площадей соответственно. Торговые компании и компании, задействованные в сфере «ИТ и телекоммуникаций», сформировали по 9% в совокупном объеме спроса, что в целом соответствует распределению 2014 г. Примечательно появление государственных и некоммерческих организаций в структуре сделок: ранее на них приходилось не более 1%, тогда как в 2015 г. их доля выросла до 10%.

Ставки аренды

В 2015 г. снижение запрашиваемых ставок аренды достигло максимальных исторических значений. К концу IV квартала средняя приведенная ставка аренды в долларах США упала в классе А на 36%, в классе В — на 40%. Средний уровень запрашиваемой приведенной стоимости аренды для офиса класса А составил $410/м.

/год, для помещения класса В — $210/м./год. Девальвация рубля и валютные колебания оказали серьезное влияние на рынок офисной недвижимости с точки зрения формирования коммерческих условий. Многие собственники переключились с долларовых ставок аренды на рублевые.

Так, к концу года в классе А 45% предложений стали экспонироваться по рублевым ставкам, в классе В+ доля рублевых запрашиваемых ставок составила 83%.

Стоит также отметить, что порядка 85-90% собственников, предлагающих помещения за доллары, готовы фиксировать валютный коридор по внутреннему курсу минимум на 1-2 года. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисных помещений класса А, номинированная в рублях, снизилась на 7% и составила 28 000 руб./м.

/год, для класса В ставка аренды снизилась на 25% — до 14 500 руб./м./год. В значительной степени претерпели изменения и дополнительные коммерческие условия.

Это коснулось не только арендных каникул, которые увеличились минимум до 6 месяцев, но и уровня индексации, зафиксировавшейся на уровне 8-10%, что ниже официальной рублевой инфляции.

Появилось нововведение: в договоре прописывают возможность пересмотра ставки аренды через 2-3 года и возможность расторгнуть договор, в случае если не удается достичь взаимовыгодного уровня ставки.

Длительность самих договоров перестала оказывать влияние на размер ставки аренды, а собственники зачастую сами были заинтересованы в краткосрочных договорах. Вариативность средневзвешенной ставки аренды в большинстве случаев имеет прямо пропорциональную связь с колебаниями курса национальной валюты. В связи с тем, что на рынке рублевые ставки формируют большую часть предложения, размер приведенной стоимости аренды в долларах существенно снизился именно вслед за падением курса рубля. При этом запрашиваемая базовая ставка, номинированная в долларах, за год снизилась лишь на 3% в классе А и на 8% в классе В.

Цены продаж

Сегмент продаж офисной недвижимости в 2015 г. значительно переформатировался: цены в подавляющем числе объектов перешли в рублевое выражение, а период заключения сделок существенно увеличился.

Собственники скорректировали запрашиваемые цены в рублевом выражении незначительно (в пределах 5%), но при этом реальные сделки заключались с существенным дисконтом от заявленных рублевых цен. В бизнес-центрах класса А средняя по рынку цена продажи к концу 2015 г. составила 275 000 руб./м.

, в комплексах класса В+/- средние цены варьируются в диапазоне 120 000-160 000 руб./ м.. В качественных офисах, расположенных в центре города, помещения предлагаются в среднем по 315 000 руб./м..

В более удаленных от ЦДР районах основную долю предложения формируют здания класса В, где запрашиваемая средняя цена составляет 180 000 руб./м. для класса В+ и 150 000 руб./м. – для класса B-.

Наиболее качественные объекты, находящиеся в кольцевой зоне между условным четвертым транспортным кольцом и МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./м. в классе А и 115 000-130 000 руб./м. в классе В+/В-. Запрашиваемая стоимость продажи в башнях ММДЦ «Москва-Сити» сохранилась на уровне начала года — 245 000-450 000 руб./м.

Прогноз

По нашим прогнозам, в 2016 г. объем введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей будет на уровне 2015 г. и составит около 700 тыс. м2.

В связи с большим объемом вакантных площадей, а также ограничением доступа к заемному финансированию, сроки ввода в эксплуатацию ряда офисных объектов были перенесены с 2015 г. на 2016 г. Поэтому объем планируемых к вводу в эксплуатацию офисных зданий в 2016 г. на 63% сформирован за счет подобных объектов. В 2015 г.

было отложено начало строительства ранее анонсированных объектов, а в ряде случаев девелоперы сократили либо совсем отказались от офисной составляющей в реализуемых комплексах.

Сокращение количества строящихся объектов при условии поглощения офисных площадей в ранее введенных в эксплуатацию объектах приведет к снижению уровня вакантных площадей.

На рынке офисной недвижимости, предлагающем сегодня максимально привлекательные условия для аренды и покупки офисных площадей, могут быть закрыты крупные сделки, однако активность в 2016 г. по-прежнему будет ограничена рядом факторов, которые определяли настроения компаний в 2015 г.

В частности, планы по развитию как иностранных, так и ряда российских компаний сдерживает продление действия санкционных ограничений как минимум до середины 2016 г. Согласно прогнозам макроэкономического развития России, в 2016 г.

не произойдет более серьезного ухудшения экономической ситуации, однако не прогнозируется и ее улучшение. Поскольку ожидания, что экономику страны ждет быстрое восстановление на примере кризисного периода 2008–2009 гг., не оправдываются, компании, адаптируясь к новым реалиям, продолжат оптимизацию.

В части коммерческих условий в 2016 г. мы ожидаем дальнейшего формирования рублевого рынка. Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, продолжат снижение, в то время как оно замедлится в рублевых ставках, а корректировка показателя будет зависеть от изменения объема предлагаемых на рынке офисных площадей. Доля сделок по пересогласованию условий аренды, преобладающих в общем объеме сделок в 2015 г., может сократиться в 2016 г., и основная активность на рынке будет обусловлена сделками по продлению договоров аренды на новый срок, а также сделками по аренде новых площадей.

Источник: https://atlant-mos.com/kopiya-analiz-ryinka-ofisnoj-nedvizhimosti-v-moskve-2015