ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения

Содержание

Расчет ЕНВД для аренды недвижимости

ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения

Всем привет! Я продолжаю писать свои статьи о налоге ЕНВД, последняя тема которую я рассматривал была “Примеры расчета налога ЕНВД” и сегодня узко специализированная статья для тех кто на ЕНВД сдает в аренду недвижимость.

Перед началом расчетов следует обратить внимание на такой момент, что в случае если Вы допустим хотите сдать свою квартиру, то для этого не обязательно открывать ИП и от него платить налоги (так будет очень дорого), Вы можете сдавать как физические лицо – при этом оплатив налог НДФЛ в размере 13%.

Ну а для предпринимателей приступим к расчетамналога.

Виды аренды недвижимости у ИП:

  1. Аренда жилой недвижимости во временное проживание (хоспис, мотель, отель, гостиница, мини-гостиница и т.д.);
  2. Аренда стационарных торговых площадей (или площадей для общественного питания) площадью менее 5 кв.м.;
  3. Аренда стационарных площадей (или площадей для общественного питания) площадь более 5 кв.м.

Как видно аренда недвижимости разделена на 2 вида – это аренда жилой недвижимости и аренда коммерческой недвижимости которая разделяется между собой на коммерческую недвижимость площадью до 5 кв.м. и коммерческую недвижимость площадью более 5 кв.м.

Для того чтобы произвести расчет налога ЕНВД для аренды недвижимости необходимо обратиться к формуле налога ЕНВД.

Она имеет вид ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15%

Расчет ЕНВД для жилой недвижимости

Формула ЕНВД нам известна и теперь чтобы рассчитать размер налога необходимо найти все неизвестные.

ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15% где:

БД – базовая доходность для жилой недвижимости будет равна 1000 руб. за кв.м.;

ФП – физический показатель равен размеру площади сдаваемой Вами в аренду;

К1 – размер коэффициента дефлятора равен 1,798 и это значение полностью для всего бизнеса на 2015 год;

К2 – размер коэффициента дефлятора для определенного вида деятельности в определенном населенном пункте;

15% — налоговая нагрузка

Теперь произведем расчеты налога ЕНВД для жилой недвижимости на примере:

Например: У Вас мини-гостиница в городе Мегионе площадью 85 кв.м.

Какие данные мы можем взять из указанного примера?

  1. БД — мини-гостиница – это аренда жилой недвижимости для временного проживания, базовая доходность для этого вида деятельности 1000 руб. за кв.м.;
  2. ФП – физическим показателем для аренды жилой недвижимости является размер площади сдаваемый в аренду, в нашем примере ФП =  85;
  3. К2 – так как указан город Мегион, то нам необходимо взять значение коэффициента для вида деятельности “сдача в аренду недвижимости” в г. Мегионе, К2=1;
  4. К1- последняя неизвестная в формуле, но ее значение фиксировано и едино для всей деятельности в 2015 г. К1=1,798.

Теперь чтобы провести расчет налога ЕНВД для услуги по временному размещению и проживанию подставим все неизвестные:

ЕНВД= 1000*85*1,798*1*15% = 22 924 руб. – это размер налога за 1 месяц, для того чтобы высчитать размер налога за квартал необходимо полученную сумму умножить на 3.

Расчет ЕНВД для коммерческой недвижимости

Как я рассказывал уже до этогосуществует два варианта сдачи коммерческой недвижимости:

  1. Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой менее 5 кв.м.;
  2. Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой более 5 кв.м.

Расчет налога ЕНВД для них кардинально различается, так как они имеют разные показатели БД (базовой доходности) и ФП (физического показателя).

Рассмотрим варианты расчета налога ЕНВД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости менее 5 кв.м.

Коммерческая недвижимость площадью менее 5 кв.м. приравнивается к торговой точке или торговому месту (можете называть как Вам больше нравится).

Если рассматривать сдачу в аренду коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв. м., то нужно выделить 2 основных момента:

  1. Базовая доходности при сдаче коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв.м. равна 6000 руб. за 1 торговую точку;
  2. Физический показатель в данном случае – это количество торговых точек сдаваемых в аренду.

Попробуем рассчитать налог ЕНВД на примере: В городе Мегионе у Вас есть 2 торговые точки, обе площадью 4 кв.м.

Используем для расчетов формулу: ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15%

ЕНВД = 6000 руб. (базовая доходность коммерческой недвижимости площадью до 5 кв.м.)*2(физический показатель за 2 торговые точки)*1,798 (К1)*1(К2 для сдачи в аренду коммерческой недвижимости в г.Мегионе)*15% (размер налоговой ставки) = 6000*2*1,798*1*15% = 3236 руб. 40 к. – это размер налога за 1 месяц.

Аренда коммерческой недвижимости более 5 кв.м.

Вот мы и добрались до последнего пункта при расчетах налога для недвижимости сдаваемой в аренду.

Коммерческая недвижимость площадью более 5 кв.м. при расчете налога ЕНВД имеет свои особенности:

  1. Размер базовой доходности равен 1200 руб. за кв.м.;
  2. Физическим показателем является размер площади сдаваемой в аренду.

Например: У предпринимателя есть бутик площадью 28 кв. метров который он хочет сдать в аренду.

Из приведенного примера мы можем взять следующие данные:

  1. БД = 1200;
  2.  ФП = 28 (размер площади);
  3. К1 = 1,798;
  4. К2 = 1 (для г.Мегиона).

Размер налога ЕНВД в данной ситуации будет равен: ЕНВД = 1200*28*1,798*1*15% = 9061 руб. 92 копейки. Размер налога за 1 месяц, для того чтобы высчитать за квартал – умножьте на 3.

На этом я заканчиваю статью. Что касается сдачи в аренду, то налог ЕНВД не лучший выбор для данной деятельности. Я бы выбрал УСН 6%.

В настоящее время многие предприниматели для перехода на ЕНВД, расчета налога, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.

Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.

В случае если у Вас остались вопросы, то в группе социальной сети ВК “ Секреты бизнеса для новичка”, Вы найдете ответы на все вопросы.

Всем пока!

Источник: http://biz911.net/nalogooblazhenie/nalogooblozhenie-envd/raschet-envd-dlya-arendy-nedvizhimosti/

Енвд аренда помещения

ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения

ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД

ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД (imputed income) Доход, приписываемый владельцу актива, который мог быть отдан в аренду кому-нибудь другому с целью получения денежного дохода, но в действительности собственник использует этот актив сам.

Райзберг Б.А. Современный экономический словарь. — 1999

Вмененный доход

ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД (imputed income) Доход, приписываемый владельцу актива, который мог быть отдан в аренду кому-нибудь другому с целью получения денежного дохода, но в действительности собственник использует этот актив сам.

Райзберг Б.А. Современный экономический словарь. — 1999

ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД — дополнительный доход, получаемый не в монетарной форме в результате выполнения не фиксируемых в обычной практике услуг; напр., заработная плата, которую получала бы домохозяйка, будь она наемной кухаркой…

Читайте также  Самозахват нежилого помещения ответственность

Лопатников. — 2003

Вмененный доход — дополнительный доход, получаемый не в монетарной форме, в результате выполнения не фиксируемых в обычной практике услуг: например, заработная плата, которую получала бы домохозяйка, будь она наемной кухаркой…

slovar-lopatnikov.ru

Вмененный доход Потенциально возможный доход налогоплательщика единого налога, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на получение указанного дохода…

Джаарбеков С. Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Вмененный доход – доход хозяйствующего субъекта, определяемый налоговыми службами для исчисления налогообложения в соответствии с действующим законодательством страны.

Вартанова Е. Медиаэкономика зарубежных стран

Вмененный налог с дохода

Вмененный налог с дохода — ежегодный налог, уплачиваемый мелким предпринимателем авансом, исходя из некоторой суммы прибыли за календарный год. Вмененный налог с дохода исчисляется как среднее прогнозируемое для конкретного вида деятельности…

Словарь финансовых терминов

Вмененный налог с дохода — ежегодный налог, уплачиваемый мелким предпринимателем авансом, исходя из некоторой суммы прибыли за календарный год. Вмененный налог с дохода исчисляется как среднее прогнозируемое для конкретного вида деятельности…

glossary.ru

Вмененный налог с дохода. — ежегодный налог, уплачиваемый мелким предпринимателем авансом, исходя из некоторой суммы прибыли за календарный год. Вмененный налог с дохода исчисляется как среднее прогнозируемое для конкретного вида деятельности…

Бизнес-словарь

ЕДИНЫЙ НАЛОГ НА ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕННЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЕДИНЫЙ НАЛОГ НА ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕННЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ — региональный налог по Закону об основах налоговой системы (пп. «е» п. 1 ст. 20).

Энциклопедия налогообложения. — 2003

Вмененная стоимость (IMPUTED COST)

Вмененная стоимость (IMPUTED COST) Затраты, отнесенные на объект их учета, несмотря на отсутствие фактической операции-основания, отражаемой в бухгалтерском учете.

Словарь терминов по управленческому учету. — 1998

ВМЕНЕННАЯ СТОИМОСТЬ. IMPUTED COST Затраты, отнесенные на объект их учета, несмотря на отсутствие фактической операции-основания, отражаемой в бухгалтерском учете.

Бизнес-словарь

Вмененные издержки

Вмененные издержки —1.Условно рассчитываемые издержки (напр., проценты, которые можно было бы получить на данную денежную сумму, если бы она не была потрачена на приобретение товаров). 2.

slovar-lopatnikov.ru

ВМЕНЕННЫЕ ИЗДЕРЖКИ — альтернативные издержки, которые не связаны с покупкой факторов производства на стороне, а относятся к таким факторам, которые не используются, хотя и имеются постоянно в распоряжении фирмы.

Лопатников. — 2003

ВМЕНЕННЫЕ ИЗДЕРЖКИ внутренние издержки, затраты самого предпринимателя, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности. Они составляют часть прибыли, которую мог бы получить предприниматель в счет возмещения собственных затрат.

Райзберг Б.А. Современный экономический словарь. — 1999

Русский язык

Вмен/ённ/ый.

Морфемно-орфографический словарь. — 2002

Вменённый; кр. ф. -ён, -ена́.

Орфографический словарь. — 2004

ЕДИНЫЙ НАЛОГ НА ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ЕНВД, ЕДИНЫЙ НАЛОГ)

ЕДИНЫЙ НАЛОГ НА ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ЕНВД, ЕДИНЫЙ НАЛОГ) — система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, регламентированная в главе 26.3 НК…

Энциклопедия налогообложения. — 2003

Торговля по образцам

Представим ситуацию: организация или предприниматель арендуют помещение, где проводится демонстрация образцов товаров и оформляется договор купли-продажи. Сам товар выдается покупателю в другом месте, например, на складе.

Формально в таком случае мы имеем дело с торговлей по образцам. Это означает, что ЕНВД применяется, когда помещение находится в объекте стационарной торговой сети.

И, соответственно, «вмененка» не применятся, если арендуемое помещение находится вне объекта стационарной торговой сети.

Поэтому, оформляя договор аренды, моменты, касающиеся вида арендуемого помещения, нужно зафиксировать максимально четко. Если арендуется помещение вне объекта стационарной сети (ЕНВД нет), то формулировать договор лучше следующим образом:

«….Арендатор использует помещение в целях размещения образцов реализуемой продукции, демонстрации их покупателям и потенциальным покупателям, а также размещения сотрудников Арендатора….».

или:

«…помещение передается Арендатору для целей размещения в нем офиса…».

Можно также указать, что:

«…помещение не имеет торговых залов. Здание, в котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации не является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации…».

И в качестве приложений к договору дать копии соответствующих документов. Такие формулировки будут означать, что путь на ЕНВД налогоплательщику закрыт.

Если же арендуется помещение в объекте стационарной сети (ЕНВД есть), то надо, во-первых, прямо указать на это в договоре:

«…Здание, в котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации…».

Источник: https://gmvp.ru/envd-arenda-pomeshheniya/

2019 применение усно ип при сдаче в аренду нежилых помещений

ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения

В случае если у индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности, предусмотренной подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.

43 Кодекса, имеются в собственности иные жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки, которые он сдает в аренду и которые не указаны в патенте, он вправе в отношении доходов от аренды таких объектов применять иные режимы налогообложения, в том числе упрощенную систему налогообложения.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого.

Внимание

Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды. Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

Ооо сдача в аренду нежилого помещения усн особенности

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования.

Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

Права и обязанности сторон Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо.

Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Как сдать ип в аренду собственного нежилого помещения

Важно

Российской Федерации, он вправе применять иной режим налогообложения. 2.

По вопросу о возможности для индивидуального предпринимателя — налогоплательщика УСН, осуществляющего предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимости, перехода в течение календарного года на ПСН в отношении этих объектов недвижимости В соответствии с пунктом 6 статьи 346.13 Кодекса индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), вправе перейти на иной режим налогообложения (в том числе на ПСН) с начала календарного года (если он не нарушил условия применения УСН, установленные главой 26.2 Кодекса), уведомив об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором он предполагает перейти на иной режим налогообложения.

Можно ли при сдаче в аренду нежилой недвижимости применять усн?

Расчет обязательных отчислений арендодателя (тыс. руб.) Показатель (за год) ОСНО плательщик НДС УСН 15% УСН 6% ЕНВД Доходы 1 220,34 1 440,00 1 440,00 1 440,00 5) Расходы 650,40 663,58 – – НДС 206,48 1) – – – Налог на прибыль / УСН / ЕНВД 113,99 2) 116,46 3) 59,22 4) 322,35 6)

  • 219,66 – 13,18 = 206,48
  • (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
  • (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
  • 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
  • базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)
Читайте также  Организация хостела в нежилом помещении

Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки Пример 2 Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП.
К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб. Таблица 3.

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ип

Расчет налоговых платежей для ИП (тыс. руб.) Показатель (за год) ОСНО плательщик НДС УСН 15% УСН 6% ЕНВД ПСН НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент 68,97 1) 110,54 2) 43,20 3) 282,96 4) 60,00 5)

  • (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
  • (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
  • 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
  • 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку. Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

  • ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС.

Нюансы Случаются разные ситуации, где требуется передать в аренду нежилое помещение, когда нужно присмотреться к особенностям и деталям по-иному. Например, случай, когда индивидуальный предприниматель собирается сдать в аренду нежилое помещение, которое принадлежит его отцу.

В этом случае ему нужно сначала со своим отцом прийти к нотариусу и оформить доверенность, заверенную нотариусом. Затем уже следует искать арендатора и с ним приходить к нотариусу уже для заключения сделки аренды нежилого помещения.


Только при этом следует прихватить с собой со всеми остальными документами доверенность. Также если помещение является совместной собственностью, тогда тоже следует оформлять доверенность и согласие от совладельца помещения.

Такое может произойти в случае, когда супруги вместе купили нежилое помещение, которое теперь готовы сдавать в аренду.

2018 применение усно ип при сдаче в аренду нежилых помещений

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку. Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

Ответственность при неуплате налога Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.

Отличия налогообложения дохода от аренды Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

  • 6% с выручки от аренды;
  • отчисления за себя в пенсионный фонд;
  • отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

Этот маневр признан будет всегда незаконным и облагается штрафами административного характера.

Обратите внимание! Если предприниматель выбирает сдачу в аренду своих нежилых помещений в качестве основного (либо дополнительного) вида деятельности, тогда он не сможет без соответствующей лицензии и патента осуществлять аренду площадей за деньги.

Ему потребуется обзавестись лицензией или патентом на аренду нежилого помещения. Как происходит По регламенту статьи №606 Гражданского Кодекса России (далее – ГК РФ) заключение договора аренды нежилых площадей, тем более коммерческого характера, между индивидуальным предпринимателем и любым арендатором (нанимателем помещения) должно совершаться за деньги.

Поэтому в договоре сделки обязательно должно быть прописана арендная плата. Такие платежи устанавливаются за то, что наниматель временно пользуется, владеет и распоряжается недвижимым имуществом.

Источник: http://advokat-na-donu.ru/2018-primenenie-usno-ip-pri-sdache-v-arendu-nezhilyh-pomeshhenij/

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.

Единый налог при УСН «доходы»:

  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС.

Сдача в аренду нежилых помещений(2018г)

Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

Налог при патентной системе налогообложения при сдаче в аренду:

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
Читайте также  Смена функционального назначения нежилого помещения порядок согласования

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

Единый налог на вмененный доход:

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

  1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей:

    ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

    начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

    если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

  2. на имущество:

    рассчитывается от стоимости недвижимости;

    ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

  3. на добавленную стоимость:

    ставка 18%;

    фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

    при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат  при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Статья

Сумма в год, тыс. руб.

Поступления

Арендная плата, в т. ч.

– НДС

1 440,00

219,66

Затраты в целях налогообложения

коммунальные платежи, в т. ч.

– НДС

86,40

13,18

заработная плата

90,00

взносы на фонд оплаты труда

27,18

прочие издержки

60,00

амортизация

300,00

налог на имущество по кадастровой стоимости

100,00

Показатель

(за год)

ОСНО плательщик НДС

УСН 15%

УСН 6%

ЕНВД

Доходы

1 220,34

1 440,00

1 440,00

1 440,00 5)

Расходы

650,40

663,58

НДС

206,48 1)

Налог на прибыль / УСН / ЕНВД

113,99 2)

116,46 3)

59,22 4)

322,35 6)

  • 219,66 – 13,18 = 206,48
  • (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
  • (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
  • 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
  • базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки

Пример 2

Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.

Показатель

(за год)

ОСНО плательщик НДС

УСН 15%

УСН 6%

ЕНВД

ПСН

НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент

68,97 1)

110,54 2)

43,20 3)

282,96 4)

60,00 5)

  • (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
  • (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
  • 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
  • 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

  • ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
  • УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
  • ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
  • ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.

Людмила Побережных, 2017-02-08

Вопросы и ответы по теме

По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым

Справочные материалы по теме

Сохраните статью в социальные сети:

Енвд при аренде

Вопрос: Организация сдает в аренду находящиеся в собственности нежилые помещения производственно-складского типа для осуществления арендатором оптовой и розничной торговли. Подпадает ли такой вид деятельности под применение ЕНВД?

Ответ: Согласно официальной позиции Минфина РФ данный вид деятельности подпадает под ЕНВД. Судебная практика подтверждает подобный подход.

Тем не менее, не исключены споры с налоговыми органами, поскольку налоговое законодательство четко не регламентирует такую ситуацию.

В целях снижения налоговых рисков рекомендуем обратиться за разъяснениями в налоговый орган по месту учета.

Обоснование: Виды деятельности, в отношении которых применяется система налогообложения ЕНВД, поименованы в п. 2 ст. 346.26 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ).

Среди них:
— оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Так, на ЕНВД переводится деятельность по передаче в аренду:

  1. торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов
  2. объектов нестационарной торговой сети
  3. объектов общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

В контексте поставленного вопроса целесообразно рассмотреть первый случай.
Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — торговая сеть, расположенная (абз. 15 ст. 346.27 НК РФ):

  1. в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также
  2. в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.

Источник: https://buh-experts.ru/envd-arenda-pomeshhenija/