Правила перевода в нежилое помещение

Содержание

Как перевести жилое помещение в нежилое: правила перевода и документы

Правила перевода в нежилое помещение

Различные бутики, салоны красоты и многочисленные офисы, которые расположены на первых этажах домов, в современном мире стали обыденностью.

Но это объяснимо, так как переоборудование помещений в жилом помещении – это удобно и просто, чем строительство отдельно строящего капитального здания.

Но есть небольшой недостаток, перевод жилого помещения в нежилое довольно тяжеловато, в связи с тем, что нужно учесть много юридических аспектов.

Правила вывода помещения в жилой фонд

  1. Перевод осуществляют по всей территории и недопустим перевод одной комнаты или какой-либо части.
  2. По 22 статье жилищного кодекса в помещение должен располагаться отдельный вход, выходящий на улицу – запасной выход на улицу.

  3. На случай отсутствия выхода на улицу или во двор, тогда запрос о переводе на рассмотрение будет принят.
  4. На территории нежилого помещения не должно быть зарегистрированных граждан.

    Поэтому перед переводом из жилого состояния, в нежилое нужно обязательно выписаться заявителю и также его родственникам или знакомым.

  5. Недвижимость под залогом или стоящая на учёте под арест у судебных приставов, для перевода не будет рассмотрена.

  6. Если помещение для перевода находится выше первого этажа, то все помещения находящиеся под ним должны быть в статусе нежилых.
  7. Недопустимо расположение помещения в полуразрушенных зданиях или зданиях, готовящихся под снос.

  8. Помещение не должно быть расположено в здании культурного наследия.

Случаи, когда перевод из жилого помещения в нежилое не имеет смысла

  1. Если частник прописан в квартире на законных основаниях.
  2. Пользование помещением в предпринимательских целях не беспокоит соседей и жильцов квартиры.
  3. Помещение пригодно для деятельности, имеет канализационные выходы, вентиляцию и так далее.

Этапы перевода квартиру в нежилое

Весь процесс проходит в три этапа:

Этап I – подготовка и сбор необходимых документов. На этом этапе хозяин квартиры собирает все необходимую документацию для передачи в ДУИ, при условии, что все вышеперечисленные подпункты выполнены.

Для получения документации связанной с планировкой здания и этажей, нужно обратиться в БТИ. Находясь на месте, заполните заявление по всем правилам. Там же нужно засвидетельствовать документы:

  1. Сертификат, свидетельствующий права собственности.
  2. Иногда нужен договор основания помещения.
  3. Технический паспорт, в котором указан план помещения. Этот документ оформляется в БТИ.
  4. Пожарная служба должна подтвердить и выдать справку о том, что перевод жилого помещения в нежилое соблюдён по всем противопожарным нормам.
  5. Санитарно-эпидемиологический надзор направляет сотрудника для просмотра помещения, который после тщательного обследования делает заключение.
  6. Справка ДЭЗ, вмещает в себя информацию обо всех нежилых помещениях в доме.
  7. Одобрение проживающих в доме или квартире. Если располагается нежилое помещение в жилом доме, нужно собрать подписи со всех людей, кто живет в доме, что они не имеют ничего против деятельности предпринимателя.
  8. Из домовой книги делается выписка, которая подтверждает незарегистрированных лиц не на территории переводящегося помещения.
  9. Проект на переустройство жилого помещения нужно заказать в любой строительной компании города.

Этап II – как получить определение стоимости в БТИ. На этом этапе физлицо обращается в комиссию по приватизации и управлению жилфонда. Она оценивает денежную значимость перехода из квартиры в нежилое помещение. На комиссию собираются сотрудники службы БТИ и все собственники квартиры. При себе нужно иметь:

  1. документы, удостоверяющие личность;
  2. свидетельство подтверждающие право на собственность;
  3. копию протокола межведомственной комиссии;
  4. техпаспорт с информацией о переводящийся недвижимости.

Комиссия, исходя информации, взятой из представлений документации, делает переоценку и составляет протокол. Далее заявители или заявитель проплачивают выявленную разницу в банке.

Этап III. Завершением будет регистрация в МФЦ. На процедуру должны будут прийти все собственники и иметь с собой такие документы: паспорта, или же доверенности, протоколы БТИ, кадастровый паспорт.

После чего все собственники подписывают заявления, предварительно заполненные служащим регистрационной палаты. Проплачивают квитанцию, сумма, которой составляет 1000 рублей. Далее регистратор выдаёт расписку о получении регистрации и заявитель получает свидетельство уже о нежилом помещении.

Полезные видео-советы от юриста

Источник: https://2realtor.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Правила перевода в нежилое помещение
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания.

С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.

Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе.

Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования.

Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению.

Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года.

В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства.

Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ.

Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/usloviya-perevoda-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-pomeshhenie-i-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe-pomeshhenie.html

Перевод жилого помещения в нежилое

Правила перевода в нежилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилой фонд – популярный способ получения удобных площадей для ведения малого бизнеса. Такие объекты обычно используются для размещения магазинов, сервисных предприятий или офисов. Причина распространенности данной процедуры проста – построить и даже арендовать аналогичную площадь значительно дороже.

Зачем делать из квартиры нежилое помещение

В ЖК РФ достаточно много внимания уделяется вопросу применения жилых площадей для работы ИП или профессиональной деятельности. Например, в своей квартире человек может предоставлять услуги как репетитор или адвокат, но с соблюдением определенных условий. Они закрепляются в пунктах 2-4 статьи 17 ЖК РФ.

В квартире можно зарегистрировать организацию, но только при условии проживания ее руководителя по данному адресу. Если жилье используется нецелевым образом, то появляется риск получить штраф по статьям 7.21, 7.22 и 23.55 КоАП РФ. Для физических лиц его максимальная планка составляет 2 500 руб., для юридических лиц – 50 000 руб.

Госжилинспекция имеет право прийти на место для проверки состояния жилфонда и определить, что квартира используется нецелевым образом. Например, об этом может свидетельствовать отсутствие кухонной мебели и сантехники при наличии офисной техники. Проверки ГЖИ регламентированы письмом Минрегиона № 26084-СК/14 от 14 октября 2008 года.

Читайте статью в электронном журнале «Управление МКД»

Трудности перевода, или О действующем порядке перевода жилого помещения в МКД в нежилое

Польза: вы узнаете как избежать штрафов и ознакомитесь с судебной практикой.

Подсказка: возьмите демодоступ и читайте все материалы журнала «Управление МКД» без ограничений.

Получить демодоступ

От собственника незаконно использующейся квартиры потребуют прекратить нарушать ЖК РФ и другие нормативные акты. Наиболее жестким наказанием для него будет продажа жилья с публичных торгов.

Оно применяется при игнорировании законных требований местных властей.

Денежные средства при этом отдаются собственнику, но с вычетом затрат, потребовавшихся для реализации процедуры судебных издержек.

Условия по переводу жилого помещения в нежилое на 2018 год

Далеко не всегда жилье удается перевести в разряд нежилого фонда, так как от потенциального объекта требуется соответствие целому ряду характеристик. Они прописаны в статье 22 ЖК РФ.

★ ВАЖНО! Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения

Для каких жилых помещений допускается перевод в нежилой статус? Чтобы пройти эту процедуру, жилью нужно отвечать ряду требований.

  1. Наличие обособленного входа с улицы. Если такового нет, то должна присутствовать техническая возможность для его создания. Обычно для этого увеличивается один из оконных проемов.
  2. Самостоятельность помещения. Составную часть квартиры (одну или несколько комнат) сделать нежилой нельзя.
  3. Нет зарегистрированных людей.
  4. Если квартира располагается выше 1-го этажа, то под ней должен быть исключительно нежилой фонд.
  5. Квартира не располагается в МКД, входящем в списки по ветхости и аварийности.
  6. Квартира не располагается в наемном доме социального пользования.
  7. Помещение подключено ко всем основным коммуникациям.
  8. Квартира не располагается в доме, представляющем историческую и культурную ценность.

Перевод жилого в нежилое помещение – непростой юридический процесс, для успешного прохождения которого требуется соблюдение целого ряда условий:

  • заявитель выступает собственником жилья;
  • жилплощадь не находится в залоге, не взята в ипотеку и так далее, то есть полностью «чистая» с точки зрения прав собственника;
  • перевод жилого помещения в нежилое помещение происходит только полностью, придание нового статуса части объекта недопустимо;
  • при наличии несогласованных перепланировок их нужно заранее согласовать.

Отказать в изменении статуса квартиры могут и в том случае, если заявитель собирается разместить в ней впоследствии объект, которому запрещено находиться в МКД. Вопрос с ограничением и запретом размещения некоторых объектов в многоэтажках определяется ФЗ-384 и ПП РФ № 1521 от 26 декабря 2014 года.

★ ВАЖНО! Как собственник нежилого помещения в МКД оплачивает ЖКУ

В МКД не должны находиться:

  • специализированные магазины химикатов, способных спровоцировать опасные загрязнения воздуха и окружающей территории;
  • точки продажи товаров с взрыво- и пожароопасными свойствами;
  • точки продажи автомобильных шин, масел и запчастей, а также ковровых изделий синтетического происхождения;
  • специализированные точки продажи рыбной продукции;
  • складские помещения;
  • учреждения, работающие после 11 часов вечера;
  • заведения общепита и досуга, сауны и бани площадью более 250 м2 и вмещающие больше пятидесяти человек;
  • общественные туалеты;
  • учреждения, предоставляющие ритуальные услуги и продающие соответствующие товары;
  • химчистки и прачечные;
  • кабинеты дерматовенерологов, психиатров, инфекционистов и фтизиатров;
  • ветеринарные клиники;
  • клинико-диагностические и зуботехнические лаборатории;
  • помещения для длительного нахождения большого количества детей.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать и в том случае, если заявитель собирается обустроить в многоквартирном доме отделение религиозной организации.

Указанные условия работают для всех МКД независимо от их этажности. Наиболее полно данные положения представлены в СП 54.13330.2011.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Основные действия при прохождении этой процедуры – сбор документов и посещение занимающихся данными вопросами учреждений. Для упрощения и ускорения процесса мы приведем последовательность действий по переводу жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое.

Стадия 1. Сбор и подача документов в Межведомственную комиссию.

Этим занимается собственник квартиры или его доверенное лицо. Ниже приведем список необходимых документов.

Все это подается в Департамент управления имуществом вместе с соответствующим заявлением. Вопрос перевода жилого в нежилое помещение решается комиссией в течение 45 дней. Отказ может последовать в нескольких случаях:

  • неполный пакет документов;
  • ошибки в проекте перевода;
  • несоответствие объекта по техническим или юридическим требованиям;
  • отсутствие согласия на перевод со стороны соседей или других владельцев недвижимости.

Стадия 2. Подсчет БТИ стоимости перевода.

Когда Межведомственная комиссия одобрит перевод, готовятся бумаги в отдел приватизации БТИ. Их мы приведем ниже.

В БТИ подсчитывают стоимость перевода из жилого помещения в нежилое. Она зависит от разных моментов, в том числе, состояния объекта, его расположения и удобства эксплуатации, наличия рядом других организаций.

Стадия 3. Оформление собственником прав в регистрационной палате или МФЦ.

Здесь потребуется предоставить оригиналы и ксерокопии приведенных ниже бумаг.

По завершении этой процедуры владелец может распоряжаться нежилой площадью по назначению. Ее можно использовать для ведения собственного бизнеса или сдачи в аренду. На нежилых площадях арендаторы зарабатывают в разы больше, чем на квартирах.

Получение согласия собственников и соседей при переводе квартиры в нежилой фонд

Часто именно отсутствие согласия заинтересованных сторон приводит к решению об отказе перевода жилого помещения в нежилое. В ст. 23 ЖК РФ описаны причины таких отказов, которые могут использовать властные органы.

В случае с многоквартирным домом отсутствие согласия кого-то из владельцев квартир в число необходимых обоснований не входит. Это значит, что в некоторых случаях соседи могут оставаться несогласными на изменение статуса жилища, но их мнение не будет учитываться.

Разберемся детальнее в данном вопросе.

При переустройстве МКД всегда проводится общедомовое собрание. Конструктивные или планировочные изменения общей собственности должны получать единогласное одобрение.

Например, это касается желания одного из собственников расширить свое частное помещение за счет общей площади – чердака, подвала, лестничной площадки и так далее.

Когда вопрос не касается общего имущества МКД, для принятия решения достаточно простого большинства .

Согласие собственников на перевод жилой квартиры в нежилое помещение оформляется по определенной процедуре.

1. Инициатор обращается в УК с просьбой провести ание по изменению статуса жилья.

2. Голосование может пройти на очередном собрании в качестве дополнительного вопроса. Для ускорения процедуры можно запустить внеочередное собрание.

3. Легитимность сбора признается при наличии на мероприятии 50 процентов владельцев помещений в МКД.

Проведение ания – ответственность УК. Если удалось собрать необходимое число , то не будет лишним заручиться личным согласием соседей. Для этого заявителю придется проводить персональные беседы.

Решительно настроенные противники перевода жилых помещений в нежилой фонд с большой вероятностью сорвут процедуру. Их жалобы будет достаточно для отказа в изменении статуса жилья. При наличии таких несогласных людей разрешать спорные ситуации с ними нужно до подачи документов.

Здесь можно предложить компенсацию за неудобства, которые видятся противникам перевода.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102193-perevod-jilogo-pomeshcheniya-v-nejiloe

С чего начать перевод жилого помещения в нежилое: судебная практика, стоимость, правила

Правила перевода в нежилое помещение

Ведение бизнеса почти всегда требует специального помещения. Практически в каждом населённом пункте для этого есть бизнес-центры, но они не всех устраивают. Хорошо, что есть альтернатива: можно приобрести жилое помещение и преобразовать его в нежилое. При этом важно соблюдать положения ЖК РФ, а также учесть ряд требований.

Новые правила и регламент перевода жилого помещения в нежилое

Требования к переводу, порядок действий изложены в статьях 22 – 24 ЖК РФ. В общих чертах нужно учесть следующее:

  1. Будущее нежилое помещение должно иметь отдельный вход или возможность его устройства. Если в потенциальный офис можно зайти исключительно через подъезд, перевод в нежилой фонд невозможен. В подъезд можно оборудовать только аварийный выход (он должен быть, если площадь помещения превышает 100 м2).
  2. Если переводится квартира, то нельзя сделать нежилой какую-то её часть.
  3. В потенциальном нежилом помещении никто не должен быть зарегистрирован.
  4. Будущий офис не должен быть под арестом или другим обременением.
  5. Если здание значится аварийным, готовится под снос, переводить в нём помещения в нежилой фонд запрещается.
  6. Нельзя изменить назначение жилого помещения, если под ним есть другое жильё.

На что обратить внимание? Относительно недавно для преобразования квартиры в нежилое помещение требовалось согласие владельцев как минимум соседних квартир. Сейчас такого требования в законе не содержится.

Есть ещё некоторые нюансы.

  • Нельзя также забывать, что пользование помещениями при ведении бизнеса ничьих прав нарушать не должно.
  • Также, если жилой дом – памятник архитектуры, то преобразовать там жилое помещение обычно невозможно. Устройство отдельного входа означает изменение вида одного из фасадов, а на объектах культурно-исторического наследия такая реконструкция запрещается.
  • Другим ограничением может стать невозможность построить отдельные инженерные коммуникации. Технические ресурсы нужно проверить заранее.

Новые правила о переводе жилого помещения в нежилой фонд уже начали действовать в столице России, о чем и говорится в следующем видео:

О том, с чего начать перевод жилого помещения в нежилое, мы расскажем далее.

Проектная документация

Редкая квартира изначально имеет отдельный вход. Домов с таким дизайнерским решением единицы. Значит, перепланировки не миновать. Переустройство любого помещения по закону возможно только на основании проекта. Он должен быть выполнен специализированной организацией.

Из чего должен состоять проект перевода жилого помещения в нежилое?

  1. Пояснительная записка. В ней перечисляются применённые правила, документы-основания для проектирования (технические условия и задания), даются сведения о пожарной, экологической и прочей безопасности проектируемого объекта.
  2. Рабочие чертежи. По ним становится понятно, какие именно стены и перегородки будут затронуты переустройством, как по-новому будут проложены инженерные коммуникации и так далее.
  3. Возможно, потребуется план благоустройства прилегающей территории, если такое требование содержится в каком-либо из технических условий.
  4. Перечень используемого оборудования и материалов. Это весьма важный раздел, так как техническими условиями может запрещаться применение каких-либо видов техники (например, ударной).
  5. Копии технических условий, а также лицензий и допусков самой организации-проектировщика.

Согласование любого проекта – это отдельная история, но это забота не владельца помещения, а самих проектировщиков. Далее вы узнаете об ограничениях и основаниях для перевода нежилого помещения в жилое.

Условия и ограничения

Всё может оказаться сложнее, если предстоит из нежилого помещения сделать жильё. Требования к жилым помещениям гораздо обширнее и жёстче, чем к коммерческим, где люди лишь работают. В частности, могут оказаться важными:

  • плотность окружающей застройки;
  • уровень инсоляции;
  • пожарная и прочая безопасность потенциального жилья.

Весь порядок и тонкости – тема для отдельной статьи. По некоторым данным, условия перевода административных помещений в жилищный фонд в скором времени будут ещё ужесточены.

О том, где можно получить помощь в переводе жилого помещения в нежилое, читайте далее.

Об основных нюансах процедуры перевода жилых помещений в нежилые рассказывает видеосюжет ниже:

Где можно получить помощь?

Такие услуги по переводу жилого помещения в нежилое оказывают предприятия двух типов:

  • достаточно крупные агентства недвижимости;
  • различные юридические конторы.

Обращение в подобные организации требует оплаты услуг, но одновременно означает несколько преимуществ. Работники солидной организации отлично знакомы с порядком преобразования помещений, режимом работы всевозможных ведомств, различными нюансами.

Круг сотрудников, которые разрешают или запрещают преобразования помещений, в разных городах может называться по-разному, в большинстве случаем, речь идет о комиссии по переводу жилого помещения в нежилое. Чтобы не ошибиться, любую информацию лучше уточнять в местной администрации лично, по телефону либо через интернет.

О том, каковы сроки перевода жилого помещения в нежилой фонд, а также сколько это стоит, читайте далее.

Сроки и стоимость

Что касается сроков, то лишь решение уполномоченной комиссии регламентировано. На выдачу разрешения или отказа отводится 45 дней.

Остальные мероприятия по изменению категории помещения могут потребовать различных сроков:

  1. Разработка и исполнение проекта переустройства может занимать дни или недели.
  2. Согласование проектной документации затягивается порой на несколько месяцев.
  3. Положительное решение о переводе помещения – это лишь промежуточный этап. Затем следует переустройство, приёмка, новый сбор документов и получение нового свидетельства собственника. Здесь сроки непредсказуемы в принципе.

То же можно сказать о стоимости перевода в нежилое помещение. Всевозможные выплаты зависят от самого помещения, объёма работ по переустройству, стоимости услуг организации, в которую, возможно, обратится владелец, региона, где проходит процедура.

О случая из судебной практики по вопросу перевода нежилого помещения в жилое, вы узнаете из следующего раздела.

Судебная практика

Отказ в переводе помещения можно обжаловать. Рассмотрим два примера.

Пример 1. Предпринимательница Н. оказалась в суде ответчицей. Когда-то она купила квартиру, чтобы перестроить её в магазин. Все документы, включая согласованный проект переустройства, были собраны.

Выяснилось, однако, что ещё до получения решения о переводе Н. уже перестроила квартиру под магазин. В итоге местная администрация потребовала в суде возвращения квартиры в прежнее состояние.

Н. пришлось доказать целый ряд обстоятельств:

  • квартира перестроена в полном соответствии с согласованным проектом;
  • устройство входной группы согласовано с жильцами дома;
  • все материалы пожаробезопасны.

В итоге предпринимательница добилась разрешения сохранить переустройство и всё-таки перевести квартиру в нежилой фонд.

Пример 2. Бизнесмен П. решил обжаловать в суде отказ администрации в переводе помещения в нежилой фонд. Отрицательный результат был обоснован отсутствием согласования местного Комитета по культурному наследию.

В суде предприниматель доказал, что на момент рассмотрения документов указанное согласование не было затребовано. Между тем у П. было выданное Комитетом охранное обязательство. В итоге суд признал отказ администрации необоснованным.

Преобразование жилого помещения в нежилое, несмотря на некоторые сложности, остаётся для многих организаций лучшим вариантом, чем покупка или аренда офиса в специализированных зданиях. И, в любом случае, осуществить его гораздо проще, чем перевести нежилое помещение в жилой фонд.

Еще больше полезной информации по вопросу перевода в нежилой фонд содержит видеоконсультация ниже:

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/perevod-v-drugoy-fond/zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe.html

Любую жилую площадь (частный дом, квартиру) можно перевести в нежилую при следующих условиях:

  • Заявитель – собственник. Что доказывается правоустанавливающими документами (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРП на недвижимое имущество).
  • Помещение свободно от прав третьих лиц.

    Если квартира взята в ипотеку, обременена залогом, арестом, то перевести не получится.

  • В помещении никто не прописан и не живет. Нельзя прописать человека в нежилом объекте.

    Также закон запрещает переводить в нежилой фонд отдельные комнаты, а в других жить.

К квартире в многоквартирном доме предъявляются дополнительные требования:

  • Отдельный вход. Уже сделан или технически возможен. Доступ через подъезд не допускается.
  • Первый этаж. Если помещение выше, то находящиеся ниже квартиры – нежилые.

    Допускается второй и третий (в крупных и крупнейших городах России) этажи.

  • Дом не подлежит сносу по причине аварийного состояния.

    Трудности с переводом возникают, если в ближайшее время обслуживающая организация планирует капитальный ремонт или реконструкцию здания.

Оценка возможности и целесообразности перевода в нежилое

Не каждую квартиру, даже расположенную на 1-2 этаже, лишат статуса «жилой». И далеко не всякое помещение целесообразно превращать в бизнес-точку.

При анализе целесообразности учитывают:

  • население района (количество, уровень жизни);
  • наличие транспортных магистралей в непосредственной близости;
  • занятость рынка в регионе (парикмахерские или стоматологические кабинеты в соседних домах – сомнительное решение).

В квартирах жилых зданий НЕЛЬЗЯ размещать общественные объекты:

  • пункты продажи химических и подобных товаров, опасных для экологического здоровья территории и дома;
  • магазины шин, автомобильных запчастей и масел, синтетических ковров;
  • склады;
  • рыбные магазины;
  • бани и сауны;
  • химчистки и прачечные;
  • развлекательные предприятия с количеством посадочных мест более 50, музыкой и площадью свыше 250 кв. м;
  • уборные;
  • бюро ритуальных услуг;
  • лечебные и диагностические кабинеты;
  • организации, где хранятся и/или применяются взрывопожароопасные и легковоспламеняющиеся вещества.

Полный перечень торговых и производственных объектов, которые разрешают обустроить в жилом многоквартирном доме, содержится в СНиП 31-01-2003 (п. 4.10).

Нельзя перевести жилое помещение в нежилой фонд, если невозможно оборудовать обособленный вход.

По данному вопросу консультирует местное управление архитектуры и проектирования.

Чиновники откажут, если

  • мешают коммуникационные системы;
  • входная группа значительно сузит пешеходную часть улицы.

Сложно оформить перевод, когда:

  • квартира находится в доме, признанном архитектурно-культурным наследием;
  • к помещению не подведены основные коммуникационные сети.

Иногда целесообразнее подыскать другое здание для бизнеса. Поэтому важно проанализировать всевозможные риски еще до начала процедуры перевода.

Собственник предоставляет в орган местного самоуправления следующие документы:

  • заявление установленного образца (спрашивать в Комитете по жилищной политике; примерный вариант – тут);
  • документ, удостоверяющий личность собственника и уполномоченного им лица (если сделка совершается по доверенности);
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • технический паспорт;
  • поэтажный план здания, где расположена квартира;
  • проект перепланировки (если таковой требуется).

Это исчерпывающий перечень бумаг, указанный в законе (ст. 23 ЖК РФ). Другие документы требовать не имеют права (п. 3 ст. 23 ЖК РФ). Если органу местного самоуправления нужны дополнительные сведения, он самостоятельно истребует их в соответствующих инстанциях.

Срок рассмотрения заявления – 45 дней (п. 4 ст. 23 ЖК РФ).

Документы рассматриваются БЕСПЛАТНО.

Результат – уведомление о переводе жилого помещения в нежилое или об отказе. Отказ можно обжаловать у главы органа местного самоуправления или в суде в течение 3 месяцев.

Проект перепланировки заказывают специалистам, имеющим допуск СРО к проектным работам. Для составления потребуются такие документы, как:

  • технический паспорт (есть на руках у собственника; сделать копию);
  • поэтажный план всего здания (графическое приложение технического или кадастрового паспорта; заказать в БТИ);
  • экспертиза межэтажных перекрытий (обратиться в специализированную экспертную организацию);
  • выписка из технического паспорта на здание (заказать в территориальном бюро технической инвентаризации);
  • ситуационный план с указанием мест реконструкции (показывает положение дома на местности; заказать в архитектурном отделе);
  • справку из КГИОП о статусе здания (если дом признан памятником истории и культуры);
  • акт проверки вентиляционных каналов;
  • справка о выделенной электрической мощности.

Готовый проект подается на утверждение в Межведомственную комиссию региона.

Но сначала нужно собрать заключения о возможности его реализации от следующих организаций:

  • Архитектурно-планировочного управления (разрешительное письмо, положительное решение);
  • КГИОП (если дом стоит на подконтрольной комитету территории);
  • Комитета по управлению городским имуществом (одобрение постройки входной группы);
  • ГосПожарНадзора (положительное заключение);
  • Роспотребнадзора (санитарно-эпидемиологическое заключение);
  • эксплуатирующих и обслуживающих организаций (ЖСК, ТСЖ, водоканала, электросетей, владельцев подземных коммуникаций и т.д.).

Конкретный перечень согласующих инстанций зависит от проекта, местности, вида деятельности (которой предприниматель собирается заниматься в помещении).

Если перепланировка квартиры затрагивает общее имущество жильцов многоквартирного дома, то потребуется их письменное согласие.

Одновременно с проектом перепланировки помещения готовится проект на строительство отдельного входа.

Посчитаем расходы:

  • Проект плюс техническое заключение – 22800-68400 (для кирпичного дома дешевле, чем для панельного).
  • Согласование с архитектурным комитетом – 1500 рублей.
  • Заключение пожарнадзора – 0,5% от стоимости проекта.

  • Заключение от санитарно-эпидемиологической службы – 900 р.
  • Согласование с жилищным комитетом – 700 р.
  • Справка из ДЕЗа – бесплатно. Согласование с главным инженером – 700 р. Информацию о стоимости в других управляющих структурах узнаем на местах.

  • Согласование с газовой или энергетической компанией (если затрагиваются коммуникации) – 140 р. за обследование + 500-1000 за заключение.
  • Нередко приходится платить еще и соседям за разрешающую подпись (зависит от отношений).

Срок рассмотрения проекта Межведомственной комиссией – 30 дней. Но документ могут вернуть с замечаниями.

Третий этап. Перепланировка, устройство отдельного входа

Когда проект утвержден администрацией, получаем разрешение на ремонтные работы. Теперь на объект выезжает строительный надзор и жилищный контроль. Их задача – установить сохранность конструктивных элементов квартиры. Комиссия проверяет, проходила ли перепланировка без разрешений.

Несогласованная реконструкция оборачивается трудностями при сдаче помещения в эксплуатацию.

Когда комиссии дают положительное заключение, приглашайте строительную бригаду и учтите, что все произведенные расходы влияют на определение стоимости квартиры.

Четвертый этап. Приемка и регистрация перевода

Когда все работы закончатся, в орган местного самоуправления подается заявление.

На его основании формируется приемная комиссия, которая осматривает помещение и составляет акт. Сроки – от 2 недель до 2 месяцев. Бесплатно.

В регистрирующий орган подать заявление на получение свидетельства о праве собственности на переведенное помещение. Срок рассмотрения – 10 рабочих дней. Госпошлина – 350 р.

Одновременно со свидетельством собственник получает выписку из ЕГРП.

Заключительный этап – подписание договоров с обслуживающими организациями. Уже на новых основаниях.

Источник: https://myestate.club/oformlenie/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe.html